2020年8月，成都接连爆出多起包租公司跑路事件：成都巢客遇家跑路，过万租客遭殃；成都连合之家跑路，金额或涉数千万；这些公司大规模高进低处，甚至2次出租，造成的恶劣影响深远。

四川睿之轩律师事务所最近接到很多咨询，在此，本所律师总结了咨询中常问的问题，统一给大家解答。

1、租客问：房东可以直接赶我们出去吗？

睿之轩答：首先审查包租公司在整个房屋租赁交易过程中是什么身份。

如果包租公司和房东签订的是《委托租赁协议》《资产代管协议》等，那么包租公司在房屋租赁过程中属于受托人，受房东委托出租房屋，包租公司的行为归于房东，即整个租赁过程中，房东属于出租人，房东的权利义务受房屋租赁协议的约束，在租赁期内，房东无权赶走租客；但是，如果包租公司和房东签订的是《房屋租赁协议》，且约定包租公司有转租权的，那么在整个租赁交易过程中包含了两个房屋租赁关系：即【房东与包租公司的租赁关系】【包租公司和租客之间的租赁关系】。在包租公司与租客的租赁关系中，出租方是包租公司，租客只能以租赁协议要求包租公司履行相应的义务，租客与房东没有直接的法律关系，租客无权要求房东履行义务。

你们与包租公司的《租赁合同》和包租公司与房东之间的《资产委托管理服务合同》和《授权委托书》，主要明确包租公司是否针对你们租赁的房屋拥有合法的转租权或代为出租的权利。一旦包租公司有房东的合法授权和代为出租权利，那么租客与包租公司签订的《租赁合同》就对房东具有同样的约束力，房东并不能直接要求租客搬走。不过需要注意的是，审查房东出具的《授权委托书》和包租公司的《资产委托管理服务合同》，合同签订的包租公司主体须与《租赁合同》中签订的包租公司一致，且授权的时间、地址与《租赁合同》一致。

2、租客问：房东要求物业公司断水断电怎么办？

睿之轩答：物业公司并非供电供水部门，无权以任何理由采取断水断电措施，否则就构成侵权。

3、租客问：包租公司跑路了，我们起诉还能拿到钱吗？

睿之轩答：大家可以在企查查、天眼查、启信宝等APP上查询公司信息，看下企业注册资本及股东的失信情况。根据《公司法》司法解释二第22条规定：公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应当支持。所以法律程序上可以追究到股东的责任。

4、疫情未过，不平之事频发，房东与租客都是受害者又，睿之轩呼吁大家积极协商，相互体谅，共同商议损失，共度难关。

附租赁合同范本

房屋租赁合同

出租方（甲方）：

统一社会信用代码/身份证号码：

联系方式：

承租方（乙方）：

统一社会信用代码/身份证号码：

联系方式：

根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方的房屋事宜，订立本合同。

一、出租房屋情况

1. 甲方出租给乙方的房屋坐落于 省 市 （区/县） 路 _____号 （部位）。该房屋建筑面积为 平方米，房屋用途为 ，房屋类型为 。房地产权证编号为： 。

2. 甲方作为该房屋的 （房地产权利人/代管人/法律规定的其他权利人）与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋 （已/未）设定抵押。

3. 该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件的要求；现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）、（三）中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。

二、租赁用途

1. 乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为 使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

2. 乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。

三、交付日期和租赁期限

1. 甲乙双方约定，甲方于 年 月 日前向乙方交付该房屋。［出租］房屋租赁期自 年 月 日起至 年 月 日止。

2. 租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前 个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。

四、租金、支付方式和期限

1. 甲、乙双方约定，该房屋出租月租金为：

2. 乙方应于每月 日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的 %支付违约金。

3. 乙方支付租金的方式如下： 押 付 （此处所指的押金即租赁保证金，下同），先付后用，以现金或者转账的方式直接支付至甲方指定账户（具体见补充条款）。

五、保证金和其他费用

1. 甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为 个月的租金，即（人民币） 元整。

甲方收取保证金后应向乙方具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。

2. 租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、＿＿等费用由 （甲方/乙方）承担。其它有关费用，均由 （甲方/乙方）承担。

3. （甲方/乙方）负责支付的上述费用　，计算或分摊办法、支付方式和时间： 。

六、房屋使用要求和维修责任

1. 租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。

2. 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

3. 租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前 日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。

4. 除另行约定外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。

七、房屋返还时状态

1. 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的 日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按 元/平方米（人民币）向甲方支付该房屋占用期间的使用费。

2. 乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。

八、转租、转让和交换

1. 除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。

2. 乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同。

3. 在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先省得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。

4. 在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。

九、合同解除条件

1. 甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

1） 该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；

2） 该房屋因社会公共利益被依法征用的；

3） 该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；

4） 该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；

5） 甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。

2. 甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的 倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：

1） 甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后 日内仍未交付的；

2） 甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；

3） 乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；

4） 因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；

5） 乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；

6） 乙方逾期不支付租金累计超过 月的。

十、违约责任

1. 该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起 日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金变更有关租金条款。

2. 因甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。

3. 租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。

4. 租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的 倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

5. 乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方 （恢复房屋原状/赔偿损失）。

6. 租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的 倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。

十一、其他条款

1. 租赁期间，甲方需抵押该房屋，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前 日书面征询乙方购买该房屋的意见。

2. 本合同自 生效。生效后的15日内，由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由 （甲方/乙方）负责在本合同变更终止之日起的15日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案手续。因甲方未办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。

3. 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

4. 甲、乙双方在签署本和同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。

5. 甲、乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的，双方同意可选择下列第 种方式解决

1）提交 仲裁委员会仲裁；

2）依法向 人民法院起诉。

6. 本合同签订地： 。

7. 本合同连同附件一式 份。其中： 各执壹份，均具有同等效力。