民法典新规【居住权】解读
发布时间：2020-08-11
刚刚诞生的《民法典》提到一个新名词：居住权。什么是居住权呢，一起来了解一下。
【居住权的起源】
居住权源于罗马法，古罗马在财产继承方面实行概括继承制度。死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权。家长通过遗赠方式将房屋的居住权赠与部分家庭成员，以使受遗赠人的基本生活得以保障，因此，从渊源上看，居住权在罗马社会中脱胎于婚姻家庭领域，主要发挥着扶养、救助的功能。
>【居住权与住房权】
说到居住权，我们脑海中最先浮现的可能在国际公约及宪法中所规定的居住权，通常的表述是居住的权利（或称住房权、住宅权）。应该注意的是，民法上的居住权与公法中的居住的权利是截然不同的概念，公法中的居住权是指为生存而必须提供的住房方面的保障，而民法典中的居住权指的是居住权人为满足生活需要，对他人所有的房屋享有的占有、使用的权利。
【居住权与租赁权】
民法典第368条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。这样的规定可能会给我们带来困惑，居住权若有偿设立那么跟租赁权有什么区别呢，首先我们要树立一个观念：居住权的设立以无偿为原则，有偿设立为例外情形。
其次，居住权采取登记设立主义，这是居住权与租赁权最大的区别，租赁权只需当事人达成合意即可设立，而双方签订居住权合同之后，需要办理登记才能设立居住权，否则居住权合同只设立债权，物权不设立。
此外，居住权较租赁权而言更为稳定，租赁合同有最长20年的时间限制，但居住权的设立并无期限限制，这表明居住权更为稳定，更有利于居住权人的权利保障。
【居住权的性质】
（一）居住权是用益物权
居住权是设立在不动产之上的用益物权，居住权人对房屋享有占有、使用的权利，但不享有所有权（有偿设立的居住权不排除收益的可能性），我国曾经在物权法草案中提议设立居住权，但当时的立法者认为居住权适用的需要并不急迫，并且我国缺乏理论和实践的经验，因此并未正式设立。
（二）居住权合同利他性
由于居住权立法的目的在于充分发挥房屋的利用效能、尊重所有权人的自主意志，实现家庭成员的之间的互帮互助。因此居住权合同在本质上是利他合同，以无偿为常态，且居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租。但出于对房屋所有权人和居住权人意思自治的尊重，当事人各方有约定的从其约定。
【居住权的设立】
（一）居住权的意定设立
第一，合同约定设立。
民法典第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。
第二，遗嘱设立。
民法典第371条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
遗嘱生效后居住权必须进行登记，不得转让继承，居住权人死亡居住权消灭。
（二）居住权的法定设立
毫无疑问，居住权可以根据法律规定设立，那么，居住权能否由司法裁判设立呢。实践中，通过司法裁判设立居住权的案例并不鲜见，尤其常见于赡养纠纷和离婚纠纷，比如婚姻法明确规定成年子女对父母负有赡养义务，这便属于法院行使自由裁量权的法律依据，据此规定，法院可基于当事人的诉讼请求，结合赡养义务人的经济状况酌定是否设立居住权。当然，此时法官的自由裁量权并非随意发挥，必须在法律明确规定当事人须对对方进行帮助、扶助、赡养等情形时，才能根据个案情况判决是否设立居住权。因此，法院裁判设立居住权应被视为是法定设立居住权的一种表现形式，易言之，法院裁判设立居住权应是居住权法定设立的一种类型。
【居住权的消灭】
民法典第370条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
居住权的消灭除上述居住权期限届满以及居住权人死亡两种情形外，还有以下途径：
（一）居住权的抛弃
居住权的抛弃必须是明示的抛弃，由居住权人对所有权人作出意思表示。
（二）解除居住权条件的成就
合同约定居住权消灭的条件的，条件成就时，居住权消灭。
（三）居住权的撤销
居住权人故意侵害房屋所有人及其亲属、损害房屋所有人的财产，行危及住房安全之行为等，房屋所有人有权行使撤销权，行使撤销权必须向法院提出；
（四）住房灭失或被征收征用
居住权的承载客体为房屋，一旦房屋灭失则所有权消灭，居住权随之消灭。
（五）权利混同
所有权人将房屋转让或赠与给居住权人时，居住权人同时享有房屋的所有权及居住权，发生权利混同则所有权吸收居住权。
【居住权的应用】
居住权的现实需求可从如下四类司法案例中得到证成：
（一）继承纠纷中被继承人通过遗嘱分割房屋所有权和居住使用权；
（二）赡养纠纷中法院判决设立居住权和当事人协议约定设立居住权；
（三）离婚纠纷中以设立居住权的形式对生活困难一方予以帮助；
（四）分家析产纠纷中当事人通过分家协议分别确立所有权和居住使用权的归属。
从居住权的起源和我国居住权设立的初衷来看，其目的都在于保障弱势群体的居住权益，期待《民法典》正式实施后，居住权能够在弱势群体住房保障中发挥强有力的效能。
参考文献：
[1] 辜明安,蒋昇洋.我国《民法典》设立居住权的必要性及其制度构造[J].西南民族大学学报：人文社会科学版,2020,41(2):106-114.
[2] 百度百科：baike.baidu.com/item/居住权/9487975?fr=aladdin
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