浅谈借名买房纠纷
发布时间：2019-02-25
随着我国经济的迅速发展，社会发生巨大变革，我们熟悉的房子不仅有居住属性，还有巨大的投资属性，现在关于房产方面的纠纷日益增多，随着房子在居民财富中的地位越来越重要，今天我们就谈谈新的矛盾纠纷-借名买房。
一、什么是借名买房
借名买房指借名人因为法律上或者事实上的原因，自己不能或者不宜成为购房者，从而自己出资以父母、子女或者其他人的名义去购房，把房屋登记在亲朋好友名下的行为。
二、借名买房的原因分析
1、借用具有保障性住房(比如经济适用房)资格者的名义购房。
2、为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下。
3、为规避限购、限贷政策借用他人名义等情况。
4、购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，或者贷款利率过高。
5、购房人意欲享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。
三、关于借名买房协议法律效力的认定
对于合同效力在理论中主要有以下两种观点：
1、借名买房合同无效。
我国《合同法》第52条明文规定了合同无效的五种情形，而借名买房有意规避国家相关房产政策和法规，对政府行使行政权管理房地产市场造成干扰，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应当认定该合同为无效合同。
2、借名买房合同有效。
合同具有相对性，只要当事人主体适格，意思表示真实，当事人之间签订的关于借名买房的约定，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同是有效的。地方政府出台的对房地产调控的相关政策不属于法律和行政法规，不影响合同的效力。
四、借名购房情况下不动产物权的归属问题
我国《物权法》第九条明文规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在借名买房纠纷中，出名人与房屋出卖人签订的商品房买卖合同意思表示真实,合法有效，且房屋登记在出名人下，因此我们称出名人是法律上的房屋所有权人，借名人是实际上的出资人，我们称为事实上的房屋所有权人，在借名买房中，法律上和事实上的房屋所有权人相分离。事实上的房屋所有权人想要变为法律上的房屋所有权人需要满足以下条件：
1、借名买房合同是合法有效，借名买房合同内容的权利义务约定清晰明确。
2、在民事诉讼中，一般是“谁主张谁举证”，我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产权属登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，不动产登记簿具有推定力，推定不动产登记簿上记载的权利人是事实上和法律上的房屋所有权人。借名购房的借名人想要取得不动产物权，就需要向法院举证证明借名事实，证明双方对房屋产权归属已有约定，不动产登记簿记载的权利人仅被“借名”等事实。
3、在借名买房中借名人还需要符合购房的资格，只有借名人符合相应的资格，在诉讼中借名人凭借存在的借名买房合同胜诉后，法官依法判决确认房屋所有权为借名人所有，要求不动产登记簿记载的权利人协助借名人办理产权转移手续的义务才有履行的可能性，否则就会与现行有效的《物权法》相关规定相冲突。如果诉讼过程中借名人不符合购房条件，法官不会支持借名人的诉讼请求，否则就规避了国家对房地产调控的政策。
五、借名购房中当事人面临的风险
1.对于借名人
借名人因为不是不动产登记簿记载的权利人，房屋登记在出名人下，出名人可能面对近年来房屋价格暴涨的诱惑，不承认借名买房的事实，或者出名人私自处分了房屋，比如出卖房屋，给房屋设定抵押，房屋被法院查封，再或者当借名人要求办理过户手续时，出名人不予配合。
2.对于出名人
房屋买卖需要大量的资金，如果首付款缴纳后，借名人因为个人原因不能按时缴纳按揭款，根据合同的相对性，出名人可能背负巨大的房贷债务，此外，现在政府调控房地产市场越来越严格，如果出名人想要购买房屋居住或者投资，但由于名下已有登记房屋，就可能丧失购房资格或者享受不到相关的购房优惠政策，比如享受更低的利率。
六、借名买房合同的风险防范及建议
在实践中，法官在确定房屋权属是主要参考了借名买房合同效力、出资人，房屋产权凭证在谁手中，房屋由谁管理控制等事实。因此，我们可以采取下列措施控制风险：
1、请律所或者房产中介尽职调查，查明房屋有无权属纠纷，房屋能否顺利过户，房屋能否上市交易，以及借名购买是否违反国家政策性规定。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产。
2、双方应该签订书面的借名买房合同，明确其中的权利义务，合同要明确表明双方系借名买房关系，房屋所有权为借名人所有，借名人应该保留首付款和按揭款的转账凭证，如果是现金给付，还应该让出名人出具收据，备注用途，此外在签订借名买房合同要注意保留证据，可以采取邀请朋友见证或者进行录音录像等方式。
3、房屋购买过户后，借名人应该积极向出名人索要所有与房屋有关的原始材料，比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等，并实际管理控制房屋。
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